剝離地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“退房”目標(biāo)，中國電建(601669.SH)取得重大進(jìn)展。

1月6日晚間，中國電建一口氣發(fā)出14份公告，核心內(nèi)容為，披露與控股股東中國電力建設(shè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“電建集團(tuán)”)實(shí)施重大資產(chǎn)重組。重組模式為，中國電建擬將所持的房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)與電建集團(tuán)持有的優(yōu)質(zhì)電網(wǎng)輔業(yè)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行置換，房地出資產(chǎn)、電網(wǎng)輔業(yè)相關(guān)資產(chǎn)估值分別為247.19億元、246.53億元，差額部分6534.26萬元由電建集團(tuán)以現(xiàn)金方式向中國電建支付。

對于本次重組，中國電建的解釋是解決同業(yè)競爭問題。但在市場看來，地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨業(yè)績瓶頸，轉(zhuǎn)型有其必然性。

實(shí)際上，市場對本次重組早有預(yù)期，而為了“退房”，中國電建一年前就開始籌劃，并幾次嘗試。在市場人士看來，最新的重組方案，較具有可操作性。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中國電建的營業(yè)收入中占比在5%左右，如果本次重組完成后，公司電力及相關(guān)業(yè)務(wù)的比重將明顯增加，聚焦能源業(yè)務(wù)特征明顯。

獲注246.53億電網(wǎng)輔業(yè)資產(chǎn)

備受關(guān)注的中國電建超百億資產(chǎn)重組預(yù)案終于出爐。

據(jù)披露，中國電建擬將其所持房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)剝離給電建集團(tuán)，包括電建地產(chǎn)、北京飛悅臨空、天津海賦等3家公司各100%股權(quán)，這些資產(chǎn)估值為247.19億元。

擬置入的資產(chǎn)為電建集團(tuán)18家公司股權(quán)，包括電建集團(tuán)華中電力設(shè)計研究院、電建集團(tuán)河北省電力勘測設(shè)計研究院、上海電力設(shè)計院等，18家公司估值為246.53億元。

根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議》，置出資產(chǎn)作價247.19億元、置入資產(chǎn)作價246.53億元，差額6534.26萬元由電建集團(tuán)以現(xiàn)金方式支付給中國電建。

值得一提的是，本次擬置入的資產(chǎn)之一上海電力設(shè)計院，截止2021年8月31日的賬面凈資產(chǎn)約6.71億元，評估值為19.69億元，增值率193.21%。中國電建公告稱，上海電力設(shè)計院未來有穩(wěn)定的利潤來源和現(xiàn)金流入，采用收益法評估能夠真實(shí)反映其全部股東權(quán)益于評估基準(zhǔn)日的市場價值。

基于高溢價收購，電建集團(tuán)也作出了承諾，2022-2024年度，上海電力設(shè)計院累計實(shí)現(xiàn)的凈利潤不低于4.55億元。

目前，電建集團(tuán)持有中國電建58.34%股權(quán)，電建集團(tuán)與中國電建均涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此，本次百億資產(chǎn)重組，是一次關(guān)聯(lián)交易，同時，也是為了徹底解決中國電建與大股東之間的同業(yè)競爭問題。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，中國電建剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，市場早有預(yù)期，近年來，公司也一直在積極推動。而在此前，公司在地產(chǎn)領(lǐng)域動作頻頻，并試圖將其證券化。

中國電建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局繞不開A股公司南國置業(yè)(2.330, 0.05, 2.19%)。2012年，許曉明、許賢明兄弟合計向電建地產(chǎn)的前身中國水電地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓所持南國置業(yè)29.75%股權(quán)，電建地產(chǎn)由此成為南國置業(yè)第一大股東。2014年，電建地產(chǎn)通過要約收購等，對南國置業(yè)的持股比例升至41%，成為其控股股東。

2020年，中國電建醞釀了一個大動作。當(dāng)年6月，南國置業(yè)披露，擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金方式吸收合并電建地產(chǎn)100%股權(quán)。具體操作途徑為，南國置業(yè)向電建地產(chǎn)的股東中國電建、中電建筑發(fā)行股份并支付現(xiàn)金12億元，交易價格預(yù)估值約為109.8億元。

這次百億級資產(chǎn)重組，在市場看來，是中國電建整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，借助南國置業(yè)實(shí)現(xiàn)曲線上市。當(dāng)時，電建地產(chǎn)還作出業(yè)績承諾，2020年-2023年，累積實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(簡稱扣非凈利潤)不低于28.26億元。

2020年9月，南國置業(yè)公告稱，前述方案已獲得國務(wù)院國資委原則上同意，并在內(nèi)部股東大會獲得通過。但是，自此之后的一年時間內(nèi)，公司一直未披露該事項(xiàng)進(jìn)展。

一個細(xì)微變化是，2021年12月，本次重大資產(chǎn)重組的標(biāo)的資產(chǎn)之一天津海賦實(shí)施債轉(zhuǎn)股。截止2021年6月30日，中國電建其他應(yīng)收天津海賦債權(quán)金額為225.73億元，雙方協(xié)商轉(zhuǎn)股債權(quán)金額為163億元。

去年9月26日，中國電建披露，重組方案到期自動失效，由于宏觀環(huán)境變化，決定終止交易。

但在去年9月28日，中國電建宣布，籌劃與電建集團(tuán)之間進(jìn)行資產(chǎn)重組，也就是目前的資產(chǎn)置換。

聚焦能源業(yè)務(wù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

中國電建的本次資產(chǎn)重組，傾向于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，聚焦能源業(yè)務(wù)。

其實(shí)，在房地產(chǎn)市場深入調(diào)控的背景下，中國電建的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也面臨較大的調(diào)整壓力，轉(zhuǎn)型也屬于勢在必行。

2019年、2020年，南國置業(yè)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為63.69億元、40.25億元，同比變動57.99%、-36.80%。凈利潤為-3.55億元、0.20億元，同比變動-520.39%、105.75%。

2020年勉強(qiáng)扭虧為盈，并非主營業(yè)務(wù)作用，而是非經(jīng)常性損益影響。當(dāng)年，公司實(shí)現(xiàn)的扣非凈利潤為-3.24億元。不僅如此，2017年至2020年，公司的扣非凈利潤均為虧損。

2021年前三季度，南國置業(yè)實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入為16.31億元，同比下降44.33%，凈利潤、扣非凈利潤分別為-6.14億元、-6.15億元。

中國電建披露的審計報道顯示，2019年-2021年前8月，電建地產(chǎn)營業(yè)收入分別為237.26億元、210.66億元、113.6億元，2020年同比降幅為11.37%，2021年前8月，凈利潤為虧損11.32億元。

市場人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境趨冷，中國電建剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不令人意外。

長江商報記者發(fā)現(xiàn)，中國電建地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重已在明顯下降。2021年上半年，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為52.21億元，占比約為2.56%。上年同期，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為76.89億元，占比為4.78%。

目前，中國電建的主營業(yè)務(wù)主要有三大板塊，即工程承包與勘測設(shè)計、電力投資與運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)。從2020年主營業(yè)務(wù)營收構(gòu)成來看，工程承包與勘測設(shè)計業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了超過80%的營業(yè)收入。

中國電建在財報中稱，公司水利水電規(guī)劃設(shè)計、施工管理和技術(shù)水平達(dá)到世界一流，水利電力建設(shè)一體化(規(guī)劃、設(shè)計、施工等)能力和業(yè)績位居全球第一，是中國水電行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)和享譽(yù)國際的第一品牌。公司承擔(dān)國內(nèi)大中型水電站 80%以上的規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、65%以上的建設(shè)任務(wù)，占有全球 50%以上的大中型水利水電建設(shè)市場，是中國及全球水利水電行業(yè)的領(lǐng)先者。

中國電建的電力投資與運(yùn)營業(yè)務(wù)與工程承包及勘測設(shè)計業(yè)務(wù)緊密相連，是公司產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。截至2021年6月底，公司控股電力裝機(jī)投產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1638.4萬千瓦。

本次重組注入電網(wǎng)輔業(yè)資產(chǎn)，無疑將加重中國電建能源業(yè)務(wù)比重，使公司更加聚焦于能源業(yè)務(wù)。

對于本次重組，中國電建表示，電建集團(tuán)將與其存在同業(yè)競爭的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，除了可增強(qiáng)上市公司獨(dú)立性之外，還將有益于上市公司進(jìn)一步優(yōu)化公司資產(chǎn)、完善公司產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。此外，本次交易的置入資產(chǎn)整體盈利能力高于置出資產(chǎn)，有利于增厚公司凈資產(chǎn)收益率和每股收益，提高公司盈利水平和資產(chǎn)質(zhì)量。